COMMENT FINANCER UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER ?

Acheter pour la première fois sa résidence principale, ou acheter pour louer… L’investissement immobilier est un projet majeur dans votre vie, qui peut être financé en recourant aussi bien à l’épargne (apport personnel) qu’au crédit. Voici comment.

D’ABORD, DÉTERMINEZ VOTRE CAPACITÉ D’ACQUISITION

Pour connaître le budget que vous pouvez consacrer à votre projet, vous devez évaluer votre capacité d’acquisition. Il existe des simulateurs en ligne pour cela, mais fondamentalement, il s’agit de déterminer « combien puis-je mettre dans mon projet immobilier », en fonction de plusieurs paramètres :

-    le niveau d’apport personnel (épargne constituée en vue du projet, aide familiale);
-    la mensualité que le budget du foyer peut supporter pour rembourser chaque mois un crédit immobilier. Il est ainsi d’usage de considérer qu’il faut avoir des revenus au moins trois fois supérieurs à la mensualité du crédit.

Votre capacité d’acquisition doit ainsi tenir compte des charges de votre vie courante autres que le remboursement du prêt, et notamment :

-    des impôts;
-    des mensualités d’éventuels autres prêts immobiliers ou personnels en cours;
-    des nouvelles charges induites par votre future acquisition : taxe foncière, nouvelle taxe d’habitation, charges de copropriété, travaux…

Une fois votre capacité d’acquisition calculée, se pose la question du recours au prêt.

ACHETER À CRÉDIT POUR HABITER
Dans son ensemble (taux, durée…), le crédit que vous propose le banquier est fonction de votre apport personnel, ainsi que de votre capacité d’emprunt, qui varie selon vos revenus, votre situation personnelle et professionnelle, l’existence d’autres emprunts dans votre budget…

Idéalement, un apport personnel de 5 à 10 % facilite votre opération, ne serait-ce que pour payer la somme à régler lors de la promesse de vente.

Pour que le taux d’endettement de votre foyer reste raisonnable, la règle d'usage veut que le montant des mensualités à rembourser (tous crédits confondus) ne dépasse pas 33% de votre revenu mensuel disponible. Maintenant avec le Prélèvement à la source (PAS), pour retrouver ce revenu mensuel, il vous suffit d’additionner votre salaire perçu + la ligne de vos impôts prélevés à la source à partir de votre fiche de paie.

En d’autres termes, cela signifie que vous devez disposer chaque mois d’un « reste à vivre » suffisant pour faire face aux dépenses de vie courante : frais de nourriture, vêtements, loisirs, impôts et taxes, assurances diverses, budget voiture, pension alimentaire, etc.

ACHETER À CRÉDIT POUR LOUER
Vous pouvez espérer percevoir des loyers qui vont couvrir tout ou partie de vos remboursements de crédit. L’investissement peut ainsi s’autofinancer avec un impact très limité sur votre budget quotidien.

Sous certaines conditions, il est par ailleurs possible de se lancer dans un investissement locatif sans apport personnel.

Pour assurer le bon financement de ce type de projet, il est préférable de vous assurer que les recettes locatives attendues seront supérieures ou au moins égales aux mensualités du crédit (sauf si vous avez un objectif d’optimisation fiscale, voir encadré plus bas).

Il est également nécessaire de vous assurer de la qualité du bien locatif que vous souhaitez acquérir, pour être sûr :

de ne pas connaître de vacance locative, c’est-à-dire de trouver toujours un locataire pour remplacer celui qui s’en va. Il faut donc investir dans une région ou dans une ville où le marché locatif restera dynamique;
de ne pas subir d’impayés de loyers, en souscrivant le cas échéant une Garantie loyers impayés auprès de votre banque.

ACHETER POUR LOUER AVEC LE « CRÉDIT IN FINE »
A côté du crédit amortissable classique, remboursable mois par mois, il existe un autre type de crédit adapté à l’investissement locatif : le « crédit in fine » (prononcer « ine finé »). Son principe : pendant la durée du prêt, vous ne remboursez que les intérêts. Le capital est remboursé en une seule fois, à la fin du prêt (d’où son nom latin « in fine »).

Pour pouvoir rembourser le capital à la fin du prêt, vous devez, en principe, d’abord disposer d’un certain capital qui sera placé sur un produit d’épargne de façon à générer des intérêts, comme un contrat d’assurance vie par exemple.

Le crédit in fine présente aussi un intérêt fiscal ! En effet, dans un crédit in fine, les remboursements ne comportent que des intérêts et ces remboursements sont constants pendant toute la durée du prêt. Vous déduisez tous les ans une somme fixe d’intérêts de vos revenus locatifs imposables tandis qu’avec le remboursement d’un crédit classique, les intérêts, certes déductibles eux aussi, diminuent mécaniquement avec le temps.

POUR VOUS AIDER A FINANCER VOTRE INVESTISSEMENT IMMOBILIER : PENSEZ AUX DISPOSITIFS FISCAUX.
Investissement en Loi Pinel, Pinel outre-mer, Cosse ancien, Malraux et Monuments historiques, déficit foncier… Ces dispositifs fiscaux constituent une aide indirecte au financement.

Sous réserve de respecter certaines conditions (achat d’un bien neuf, état décent du bien loué, durée de location du bien, investissement dans une zone géographique spécifique, plafonnement des loyers et des ressources des locataires…), ces différents dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier contribuent au financement de votre projet, via des réductions d’impôts ou des abattements fiscaux.